青海省高级人民法院办公用房及土地项目交易方案摘要

青海省高级人民法院办公用房及土地项目
交易方案

      为更有效地挖掘青海省高级人民法院办公用房及土地项目（以下简称“高法”项目）的潜在价值，青海省产权交易市场组织专家团队多次到现场调研和考察，并对“高法”项目进行了前期的市场摸底和市场可行性研究，提出了具有操作性的方案即“以空间换价值、以构筑迷你版CBD核心商务区为蓝本，建立集商务、办公、商铺为一体的投资高地”。通过专业化的策划和推动，“高法”项目在原评估价的基础上，实现大幅增值。 
      一、项目市场分析 
      1.1核心地段＋土地的稀缺性 
      西宁作为青藏高原区域性中心城市，发展中的龙头作用在其区域无可替代。随着我省连续11年GDP12%以上的增长和城市规模的扩大，土地资源稀缺越来越成为城市发展的瓶颈，未来取得西宁市区土地将非常艰难，房地产核心地段极度稀缺导致土地价格呈刚性增长的态势也决定了该项目的巨大增值潜力； 
      1.2项目优化利用＋闲置空地商业开发 
      通过对现有资产重新规划利用，该项目优化组合为三大板块： 
      ◆行政大楼作为金融机构或者大型知名企业的行政总部； 
      ◆后楼（审判大厅）作为招投标等中介机构集中交易或重要商务活动的场所； 
      ◆周边闲置用地重新规划后：建成二层优质商铺（测算面积超过3000平方米），利用新宁广场的集聚效应建成高档的餐饮、酒吧、名品专卖等体现高端商业的小街，以此来实现价值的跃升，从而保证该项目目标价值的实现； 
      二、项目价值测算 
      2.1该项目现有资产价值 
      （委托方及会员可见） 
      2.2潜在价值 
      省高法房地产项目商圈内近半年商铺成交价格分析参考表 
      （委托方及会员可见） 
      周边案例：五四大街力盟商业步行街在2011年9月-10月分别成交的商铺单价为23000元/㎡。 
      鉴于力盟商业街和高法地段的相似性，力盟商业街商铺的价格可以作为省高法项目周边商铺价格的参照。
省高法项目的潜力在于通过有效利用和规划部分闲置土地，将该项目闲置土地部分打造成名品、休闲为一体的高档购物区（二层面积超过3000平方米），按1.3万元/平方计（均价），价值3900万元； 
      省高法项目周边开发后的增值表 
      （委托方及会员可见） 
      三、项目实施步骤 
      1．策划包装；2．锁定潜在的投资方向；3．项目推介路演； 
      4．项目网络竞价；5．实施交割。 
      四、项目最终结果预计 
      经过对本项目潜力的深度开发营销，项目最终价值如下表 
      （委托方及会员可见） 
      五、 西宁市2011--2012年房价走势情况 
      2011年国务院出台的“国十条”、“国五条”、“国八条”等大刀阔斧地进行着一系列宏观调控，接连出台楼市新政，房地产市场因此而波动。
三轮调控之后，西宁楼市因观望情绪导致成交总量下滑。2011年过去的一年里，西宁房价总体来说就是：稳中有降 
      2011年6月—2011年12月西宁市各区域房价走势表 单位：元 
      （委托方及会员可见） 
      2012年春节后，省城部分楼盘根据自身销控策略适当调整了价格，但最近两个月以来，省城在售楼盘的价格基本没有变动。 据西宁市房产交易中心数据统计2月面积在80平方米至120平方米之间、总价款在35万元之内的商品住宅销售最好，占到整个销量的七成以上。从区域看房源较为充足的是西宁市城北区和城东区，这两个地区的销售量也占领先地位。 
      不论是时间上的纵向比较，还是和其他省份市场的横向比较，我们可以发现，去年省城楼市出现明显量价齐跌的冬季，所以自然也谈不上真正意义上的回暖。2011年省城楼市房价冲高，楼市经历了一个过热放量销售。目前市场在受到去年下半年大环境影响，需要一个缓冲高位的调整。其实这也是这也是市场规律在发挥作用。 
      2012年1月—2012年2月西宁市各区域房价走势表 单位：元 
      （委托方及会员可见） 
      从上列数据明显可见，西宁市房地产交易价格呈微降趋势，未来市场走向不明朗。从去年的开发情况看，省城保持了较高的开发投资趋势，这预示着，今年下半年或许盘整期就会过去，新一轮的房地产投资与消费期会来到。同时，根据多年的情况，及我省特殊的地域、发展状况，市场过热情况也不会出现，会保持稳定持续的发展态势。目前由于市场供应以续建和尾盘为主，新项目年中才陆续推出，所以2012年西宁房地产房地产市场仍处于调整阶段， 
      六、结论 
      通过以上简要分析得出结论，除去面临国家宏观调控的影响，以及短期政策波动影响以及未能取得相关行政许可（规划、建设等行政主管部门对商业开发计划的审批）的风险，如西宁市房地产成交价格不出现大幅降低的走向等不可预测因素影响，该项目通过产权市场的策划和运作，实现资产大幅增值。 
      七、处置资产的程序、法律依据及操作程序 
      7.1处置资产的程序

      7.2资产处置的法律依据 
      本次处置资产所依据的法律法规如下： 
      （1）国家国有资产管理局 财政部国资事发[1995]17号《行政事业单位国有资产管理办法》 
      （2）青海省人民政府办公厅关于《青海省国有资产产权转让管理暂行办法》（青政办[1997]118号） 
      （3）青海省国有资产管理局、青海省财政厅关于《青海省行政事业单位国有资产处置和闲置资产调剂管理实施办法》（青国资字第[1998]116号） 
       7.3处置该资产的法律依据及取得行政许可需履行的相关程序 
      7.3.1省产权交易市场为省高法起草《青海省高级人民法院关于处置资产方案的报告》及其相关文件，协助省高法共同完成转让资产的处置。 
      《青海省高级人民法院关于处置资产方案的报告》的主要内容包括： 
      （1）处置资产的理由：（委托方及会员可见） 
      （2）转让价款的归属及用途：（委托方及会员可见） 
      （3）处置资产的方式：处置资产委托由取得省财政厅认定评估资质的评估机构进行评估，通过产权交易市场，按产权交易规则和规定的方式，公开竞价实施转让。 
      （4）可能出现的问题：（委托方及会员可见） 
      （5）建议和要求：（委托方及会员可见） 
      （6）处置资产涉及的费用： 
      a为本次资产处置需发生的费用主要有委托省产权交易市场的交易服务费（依据青海省发展和改革委员会“青发改收费【2007】48号”文件）。（委托方及会员可见） 
      交易服务费主要包括交易佣金、产权策划服务费、律师服务费、公告费、网络竞价服务费等，省产权交易市场已经按照行业最低收费标准收取。 
      b该项目的资产评估拟由青海五联保信资产评估有限公司实施，其收费标准按照青海省发展和改革委员会、青海省财政厅颁布的“青海省资产评估收费管理暂行办法（青发改收费【2011】2322号）”文件执行，由省高法与该公司具体商定（其收费标准详见附件一）。 
      c该项目的土地评估拟由西宁金土地评估有限公司实施，其收费标准按照原青海省物价局、原青海省土地管理局转发的的“国家计委、国家土地管理局《关于土地价格评估收费的通知》（青价费字（95）第007号）”通知执行。由省高法与该公司具体商定（其收费标准详见附件二）。 
      7.3.2省高法向省财政厅提交国有资产处置方案申请报告及其相关文件 
      省高法根据下列规定向省财政厅提交资产处置方案的申请报告，履行审批程序： 
      国家国有资产管理局 财政部国资事发[1995]17号《行政事业单位国有资产管理办法》第二十七条 “行政事业单位处置资产（包括调拨、转让、报损、报废等），应向主管部门或同级财政、国有资产管理部门报告，并履行审批手续，未经批准不得随意处置”。 
      青海省人民政府办公厅关于《青海省国有资产产权转让管理暂行办法》（青政办[1997]118号）第四条“国有资产运营机构，对授权范围的国有产权转让负责审批。一次性转让价值在2000万元以下的，报国有资产管理部门备案，超过2000万元的包国有资产管理部门审批”。 
      7.3.3省高法取得省财政厅关于同意省高法处置资产方案申请报告的批复文件 
      （1）省高法根据下列规定，应取得处置方案申请报告的批复： 
      原青海省国有资产管理局、青海省财政厅关于《青海省行政事业单位国有资产处置和闲置资产调剂管理实施办法》（青国资字第[1998]116号）第三条审批权限（二）“出售的资产经评估确认，主管部门审查同意后，一律报同级资产管理部门会同财政部门审批”。
《青海省财政厅、青海国有资产管理局关于企业国有资产处置审批程序的通知》（青国资字第[1997]128号）第二条第（二）“国有资产管理部门收到报告后，经查实，在十日内下达是否准予转让的批复文件” 。 
      （2）省财政厅批复文件应包含的内容：（委托方及会员可见） 
      7.3.4省高法分别委托具有相应资质的评估机构对拟转让资产（包括土地、房屋资产）进行评估 
      （1）省高法应根据下列规定，委托聘请评估机构对处置资产进行评估： 
      2001年12月31日《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部令第14号）第七条“占有单位有本规定所列评估事项时,应当委托具有相应资质的评估机构进行评估”。 
      《青海省国有资产评估项目管理办法》（青国资统〔2005〕51号）第九条“企业发生本规定所列评估事项时，应当委托具有相应资质并经省国资委认定的资产评估机构进行评估”。 
      ( 2 )国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）第一条“以土地估价报告备案制取代土地估价结果确认审批。改革土地估价确认管理，取消确认审批，监理土地估价报告备案制度。企业改制需要进行土地估价的，应当由企业自主选择土地估价机构进行评估”。 
      7.3.5《资产评估报告》提交省财政厅备案、《土地估价报告》提交省国土资源厅备案并取得土地资产处置核准文件 
      （1）对省高法处置资产的评估，不属于经国务院、青海省人民政府批准实施的重大经济事项涉及的资产评估项目情形，根据下述规定故对评估机构出具的《评估报告》实行备案制。 
      2001年12月31日《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部令14号）第八条“国有资产评估项目实行核准制和备案制”；第九条“经国务院批准实施的重大经济事项涉及的资产评估项目，由财政部负责核准。经省级（含计划单列市，下同）人民政府批准实施的重大经济事项涉及的资产评估项目，由省级财政（或资产管理部门，下同）负责核准”；第十条“除本规定第九条规定以外，对资产评估项目实行备案制”。 
      （2）关于本项目土地处置程序应当参照国土资源部关于印发《企业改制土地资产处置审批意见（试行）》和《土地估价报告备案办法（实行）》的通知（国土资厅发[2001]42号）第三条“备案条件（一）企业改制涉及的土地估价报告备案须具备以下条件：1.受托评估机构具有国土资源部和省级土地行政主管部门颁发的《土地评估机构资质证书》，从业范围符合资质证书的规定，并根据与委托方签订的合同约定条件出具了土地估价报告。2.土地估价报告符合土地估价报告规范格式要求，其内容完善，结构合理，表述清楚，资料真实可靠，依据充分。3.按规定提交以下相关资料，符合要件齐备要求：（1）土地估价报告在省级以上土地行政主管部门备案的具体要求详见《企业改制土地资产处置审批要求》中具体处置方式审批要求所需报件。2.土地估价报告在市、县土地行政主管部门备案的具体要件主要包括：①土地估价报告备案的申请函件，并附《土地估价报告备案表》；②土地估价报告和土地估计技术报告；③企业改制方案和土地资产处置方案④企业改制批准文件”第四条“备案程序。土地行政主管部门对要件进行合规性审核，凡机构资质符合要求，要件齐备，土地估价报告符合规范格式，应予以备案”。 
      （3）处置资产涉及土地和闲置资产两块评估业务。（委托方及会员可见） 
      7.3.6省高法与省产权交易市场签署国有行政事业单位资产转让委托书。 
      委托书的主要内容为： 
      （1）标的：（2）委托事项的要求和标准；（3）合同履行的期限；（4）收取费用的数额和支付方式、支付时间；（5）违约责任和纠纷解决方式；（6）双方约定的其他内容。具体内容详见附件三。
7.3.7省产权交易市场组织交易活动 
      省高法与省市场签署委托书后，省产权交易市场依照《企业国有产权交易操作规则》（国资发产权[2009]120号）相关规定和流程组织项目交易。主要流程为： 
      （1）公告。严格按照（国资发产权[2009]120号）的规定进行产权转让信息公告，主要载体为全国36家产权交易机构、长江流域产权交易网、北方产权交易共同市场、青海日报及西海都市报等。 
      （2）发布转让信息。在产权交易机构网站上累计公告期不少于20个工作日。省产权交易市场还将通过网上推荐、路演的方式发布转让信息。 
      （3）登记受让意向。对意向受让方提交的申请材料进行齐全性、合规性审核，并在信息公告期满后5个工作日内将意向受让方的登记情况及其资格确认意见书面告知省高法。 
      （4）组织交易签约。产权交易机构按照公告的竞价方式（网络竞价）组织实施公开竞价，对只产生一个符合条件的意向受让方，由省产权交易市场组织交易双方按挂牌价与买方报价孰高原则直接签约。 
      7.3.8签订产权交易合同 
      省产权交易市场在确定受让方后的次日起3个工作日内，组织交易双方签订《产权交易合同》。其主要内容为：（1）产权交易双方的名称与住所；（2）转让标的企业基本情况；（3）产权转让的方式；（4）转让标的企业职工有无继续聘用事宜，如何处置；（5）转让标的企业的债权、债务处理；（6）转让价格、付款方式及付款期限；（7）产权交割事项；（8）合同的生效条件；（9）合同争议的解决方式；（10）合同方的违约责任；（11）合同变更和解决的条件。 
      7.3.9结算交易资金 
      产权交易资金包括交易保证金和产权交易价款。受让方应当在产权交易合同约定的期限内，将产权交易价款支付到省产权交易市场的结算账户。受让方交纳的交易保证金按照约定转为产权交易价款。产权交易合同约定价款支付方式为分期付款的，首期交易价款数额不低于成交价的30% 。 
      7.3.10 出具交易凭证 
      产权交易双方签订产权交易合同，受让方依据合同约定将产权交易价款支付至省产权交易市场资金结算账户，且交易双方支付交易服务费用后，省产权交易市场在3个工作日内出具产权交易凭证。 
      7.3.11 办理过户手续 
      受让方持产权交易凭证，省高法向受让方移交省财政厅同意资产处置的批复文件、土地使用权证、房屋所有权证等相关资料文件，协助受让方办理处置资产的更名过户手续，及国有产权变更登记。 
      7.3.12 资产处置资金支付给省高法 
      依据省财政厅的批复文件及省高法与省产权交易市场签订的委托书的约定，省产权交易市场将产权转让价款支付到省高法指定的银行账户。