海湖新区海湖星城写字楼项目策划方案

一、 项目商圈分析

        近几年，西宁城市综合实力不断增加，城市发展进入“提速期”，城市重心的政策性西移、海湖新区的全面开发建设，新区开发的时机已经成熟，进入“十一五”之后，市政府决定海湖新区开发为“西宁市国民经济与社会发展‘十一五’规划”的工作重点之一，均为西区及其商圈的迅猛发展带来了空前契机。

        2006年7月，西宁市委、市政府决定成立海湖新区管理委员会，对海湖新区实行“政府指导、市场运作、社会力量开发”的运作机制和“运转灵活、独立运作”的方式开发建设，力争把海湖新区建设成为集商贸金融、科技文化、旅游服务、行政办公、居住休闲为一体的现代化生态新城区。 同时，西宁市政府计划西迁海湖新区，未来的海湖新区将成为西宁的“心脏”——政治、商务、教育、文化及信息中心。 

        城市型“RBD”（商务休闲区）必须选择在城市中心，而西宁的海湖新区依托新区的发展现状，集商务活动、宜居生活、旅游服务、商娱服务等一体的商业模式已经具备，新区的商务、商业、文化、娱乐、休闲职能已经显现，在强大的地脉人气环境下，RBD的雏形已经形成。海湖新区是西宁地区发展RBD模式的不二之选，海湖新区通过资源整合也必将成为中国西部集商务、休闲、旅游为一体的新经济标杆区域。

海湖新区科技馆

海湖新区大剧院

海湖新区体育馆

★ 以上图片为周边配套设施

        在海湖新区成立之初，西宁政府对海湖新区实行“政府指导、市场运作、社会力量开发”的运作机制开发建设，以“充满活力的服务型高原生态新城区”为其发展定位，计划把海湖新区建设成为集商贸金融、科技文化、旅游服务、行政办公、居住休闲为一体的现代化生态新城区。海湖新区发展至今的六年以来，基础设施建设已取得了长足的进步。海湖新区的发展规划和RBD模式的深度切合，加上西宁这个城市强大的旅游资源，海湖新区无论从政府规划还是自身条件上都很好地具备了RBD模式发展的土壤。RBD的游憩、休闲属性将带来区域经济的跨越式发展。

        在海湖新区日趋彰显的RBD模式背景下，未来该区域发展将很大程度上增强西宁的城市活力，鲜明的休闲属性也将给西宁居民提供更好的休闲配套，让城市更加的宜居美好，让海湖新区成为西宁这座城市的会客厅。海湖新区将以友好的环境、健康的生态为基础，通过多方位的发展，成为富有高原特色西部窗口。

        该项目位于西宁市城西区海湖新区文成路16号，该委托项目海湖星城A、B座精装修写字楼地上12至16 层，每层面积约为1400平方米，共计约7000平方米，进行出售、出租。出售价为11000元/平方米，出租价为90元/平方米，可整体，整层及分割出租出售，可贷款首付50%，欢迎企事业单位及个人入住海湖星城高端5A级写字楼 ，项目最终面积以房产部门测绘建筑面积为准，房屋价款按照法定的测绘面积计算，多退少补。东连安泰华庭步行街、万达商业圈，西接湟川中学、桃李小学、体育馆及小公园，聚集人口较多，是整个海湖新区发展最快的繁华地段，周围交通便利，公交网络辐射整个西宁市，向北5分钟左右车程处即是火车西站，来往的省市际列车络绎不绝；这里不仅是市区交通的重要枢纽，更是连通州县、省外的交通源点。未来地铁1号3号线，更是在此交汇，成为全市2个中转核心枢纽之一。

        这些交通网络的多样化和通达性不仅能为商户和消费者提供往来的快捷方便，更增加了潜在客源的超大基数。在此基础上，作为城市主体的西宁市民与外来旅客商家共同组成了大规模的消费客群，成为展示21世纪西宁现代化、城市化的重要窗口。

二、项目价值分析 (重要数据会员可见）

        项目位于 海湖新区文成路16号，位置在海湖新区中心地段、商业最繁华的城西区西关大街。万达地产、新华联地产、庄和地产等大型的房地产及商业动态紧临四周，正是积极迎合海湖新区未来RBD概念的发展趋势，我们相信这些龙头企业必将成为海湖区域RBD发展的先行者和成就者。

海湖新区周边写字楼价格调查

        以上数据来源于房产市场517网络市场数据分析报告而定。

        根据房产市场517市场调查结果显示现海湖新区写字楼的均价为9625元/平方米，其他写字楼商为交房为期房，最早交写字楼的为海湖星城写字楼、在A座写字楼的6层至11层为海湖新区管委会的办公楼，海湖星城写字楼为西宁市海湖新区最高端的写字楼。

三、 政策投资分析及潜在客户

        从全省宏观经济投资考虑，十二五期间，西宁海湖新区规划图确定了24个建设项目，计划完成投资16.53亿元。 庞大的投资将不可避免吸引国内甚至国际的大财团进驻青海进行矿产资源项目投资开发，而海湖星城一座新型RBD区域中的5A甲级商业写字楼”（甲级写字楼的内涵，包括：位置于中心商业区CBD内、中央空调充足数量及合理分布的升降机和电梯服务、甲级专业物业管理、楼层间隔恰当、楼底净高在3米以上、每层面积1000㎡以上、有零烦恼的停车位。“5A”是指OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化），5A甲级写字楼，是写字楼之中，一般最好级数的写字楼。）。 

四、青海省产权交易市场的操作优势 

1、专家优势 

        目前我市场拥有各类资质的评估机构会员、律师事务所会员、土地评估会员三十几家，雄厚的实力和专业的报告为该项目提供完备、权威的报告。60余名活跃、敬业的房产交易经纪人为项目提供专业的指导意见和策划方案。

2、强大的会员及客户优势

         ▲ 我市场通过大宗项目操作（如新宁广场地下停车场项目、西门商厦写字楼项目、高法房地产项目、海南亚细亚房地产项目、商业银行房地产项目等）积累了300多家高端客户，还与省内100多家房地产开发商建立了房地产信息共享，由此积累了大量优质的会员，为该项目成交提供了有利的保障。

        ▲ 我市场将依托覆盖全省、面向全国信息网络优势，联合67家全国产权交易机构，引入300多名机构人员，2000家投资机构（产权交易机构会员）对该上述项目广泛发布信息，寻找各类潜在竞买人，为广泛发现竞买人，实现交易价值最大化发挥作用。 

3、全国产权联盟和网络竞价优势 

        网络竞价作为一种新型的交易手段，解决了以往拍卖现场难以避免的窜标、围标等违规行为，具有远程竞价方便、快捷、不限场地和时间的限制等优势，已成为国内处置各类资产的主要手段。我市场操作“新宁广场大型停车场项目”预算投资4.5亿元，实际竞价结果为8.47亿元。“西门商厦整21层27500平米短短一个月顺利成交，成交价款达到1.8亿”比原来预测增长近一倍，关键是利用全国产权联盟平台吸引省外投资者纷至沓来，通过网络竞价最后该项目的开发权由甘肃明瑞房地产公司竞得（详细资料见该项目简报）。据不完全统计，通过网络竞价的方式处置资产，流标率为零，增值率比现场拍卖高出30%以上，该项目通过全国产权机构联盟共同操作，预计增值潜力巨大。 

4、合法保障优势

        ▲ 我市场是1997年经省政府批准的进行跨地区、跨行业、跨所有制产权交易的专业机构；是在财政部备案，在省纪委的监察和省国资委的监管下依法进行产权交易的权威机构

        ▲ 我市场是青海省国资委指定的青海唯一的一家有交易国有资产资质的机构，也是国务院国资委监测网在青海的唯一接口机购，对国有资产的交易担负着反腐倡廉的使命

        ▲ 我市场是省财政厅选择确定的全省唯一从事行政事业单位国有资产处置和金融企业国有资产转让活动的机构

        ▲ 我市场是省工商局注册的经营企事业单位产（股）权交易；经营权、无形资产的转让；闲置资产的调剂及处置；产权托管；企事业资产重组的策划；产权交易鉴证；组织招商、项目投资等业务的交易机构。

        ▲我市场作为全省唯一从事行政事业单位国有资产处置的交易机构，被省政府已经纳入省公共资源交易中心体系范围。

五、项目操作目标及策略

        ▲目标 

        将该写字楼打造成西宁未来唯一城市中央的高端RBD“5A甲级写字楼”，以此来吸引高端成功人士的竞相参与，从而实现该项目价值的最大化。

        ▲ 销售策略 

        为实现该项目综合价值最大化，满足各层各界成功人士所需对该写字楼采取整栋、整层或根据客户所需进行出售、租赁均可。将通过我市场517网络平台并对外进行公示（这种操作模式在全国产权机构通过金马甲网络竞价平台获得巨大成功 如：各地通过金马甲网络竞价平台成功交易批量新房和二手房------详细材料见附件）

六、结论 

        通过以上分析得出结论，该项目通过青海省产权交易市场的策划和运作，综合价值有望实现 11000元/平方米 （预期价格）在实际操作过程中，还需考虑国家宏观调控政策对该项目的影响以及地方政府短 期政策波动造成的影响，同时，可能的影响因素还有在实际交易过程中挂牌的底价、委托方的支持度、市场的操作力度、竞买人的参与人数、竞价方式的选择、附近商圈环境条件、商圈氛围等起决定作用）。

        联系人：白先生 贺先生

        咨询电话：18697239136、15500535883