广东试探农村宅基地乡镇内流转

未来一段时间，广东农村宅基地或可在本镇、本集体内部流转。
　　广东省政府法制办5日就《广东省农村宅基地管理办法（送审稿）》（下称“送审稿”）公开征求意见，称符合相关条件的农村集体经济组织成员，报乡镇政府或街道办同意，可以购买本镇区域范围内农村集体经济组织成员的房屋，并取得相应的宅基地使用权。
　　“这只是一个试探。”国务院发展研究中心农村部一位不愿意透露姓名的专家对《第一财经日报》记者说，“按照现行法律，农民宅基地不能上市。但广东可以慢慢去试探。”

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　　这位专家指出，不管是工业化还是城镇化，中国大部分土地都得不到有效利用，很多省份土地的使用率只有0.3~0.5之间，比发达国家低了至少一倍。广东这一改革可以解决一些空心村宅基地得不到有效利用的难题。
　　从村到镇
　　宅基地是农户用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。一直以来，宅基地被视为农民福利，被明确禁止入市。1999年国办下发的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，就明令禁止农民住宅向城市居民出售、禁止城市居民占用农民集体土地建住宅。
　　根据送审稿，此次广东鼓励农村集体经济组织成员出售依法取得的一户一宅之外的农村房屋，房屋所在的宅基地使用权相应转让。
　　在“有条件放开”的同时，送审稿也明确，严禁城镇居民购买农村宅基地及其地上房屋、附着物，强调“农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织”，一户只能申请一处宅基地。
　　送审稿还规定了购买门槛，即“为了解决住房问题而买宅基地，而不是为了房地产投资”。宅基地使用权也并非永久持有。送审稿称，若出现宅基地闲置两年、建新屋不拆旧屋、已迁入新村等情形，由农村集体经济组织收回宅基地使用权。
　　中国土地学会秘书长黄小虎认为，广东这一做法意味着农民可以通过交易宅基地来获得一些利益，有一定的积极意义。
　　黄小虎还透露，广东早就想出台这样的政策了，但一直没有得到支持。
　　国土局规划司原副司长郑振源也曾撰文称，广东早在2007年就着意印发《关于加强农村宅基地管理的通知》，旨在放开对农民宅基地上市流转的限制，但当时未获得中央层面支持。
　　今年3月，广东省政府办公厅印发《广东省城镇化发展“十二五”规划》提出，允许转户农民在自愿基础上通过市场流转方式出让承包地、房屋、合规面积的宅基地并获得财产收益，以解除农村劳动力进城落户的后顾之忧。
　　目前，宅基地改革试点主要在广东和重庆展开。今年初，重庆提出将在永川、渝北等地开展农房交易试点，优先把农民集中居住区房屋和转户居民退出房屋纳入试点范围。
　　上述专家称，广东要真正实现农村宅基地的流转，要向中央争取相关试点，并出台相应的法规政策。
　　等待支持
　　广东省政府发展研究中心农村处处长冼频曾公开表示，如果送审稿最终将宅基地的流转范围确认为在本镇范围内流转，这将是一个先行改革。
　　他认为，宅基地仅停留在本村范围内流转，范围太窄，流转有限；倘若范围过大，有可能导致圈地情况的出现，譬如，珠三角较为富有的农民将赴经济落后的粤东西北购买宅基地。因此，限制在本镇区域范围内流转，是一个较为谨慎而保守的范围。
　　上述国务院发展研究中心农村部专家亦对本报记者表达了同样的观点。他认为，如果范围过大，广东将难以执行下去。
　　“目前宅基地和小产权房的流转问题都没有太大突破。”广东省综合改革发展研究院副院长彭澎在接受本报记者采访时说，深圳“土改”也只是集体经济里的工业用地可以流转，农地和林地的承包经营权可以流转，这些都在国家的规定范围内。
　　彭澎说，农民要进城，他们的宅基地及土地承包权怎么处置，必须有一个完善的退出机制来支撑。
　　经济专家、暨南大学法学院李伯侨教授此前指出，按照《土地管理法》、《物权法》等法律，农村宅基地只能在村集体内部流转，不能转让给城市居民。但中国改革总有突破既有秩序的特点，在某些方面与既有法律不大一致，也是改革试验所允许的。
　　李伯侨认为，如果广东省出台了相关政策，并取得了良好效果，国家相关法律的修改和制定也是有很大可能的。
　　允许转户农民在自愿基础上流转，是否意味着进城农民在获得城镇户籍之后，也有保留既有土地承包权和宅基地的可能？对此，李伯侨说，现行法律规定，宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员。如果进城务工人员取得了城镇户口，其享有的宅基地使用权的法律资格就会丧失，原有的宅基地自然要被集体收回。
　　彭澎说，在现实操作中，很多地方村改居，整个村的村民都变成了居民户口，并没有迁徙和转移，他们都还有农地和宅基地，所以这种变化并没有实现完全的城镇化。
　　上述国务院发展研究中心专家说，我们也不能对广东在这方面的试探，抱有太高太多的期待。