宁波市洪塘区块民生改造工程项目

2018年9月11日，宁波产权交易中心（以下简称中心）受宁波市住建委委托挂牌洪塘区块存量拆迁安置房欣欣家园、北城春色小区共计226套房产全部顺利完成交易。该项目经过5次挂牌，最终以24310.7531万元成交，溢价5500万元。

一、项目背景

过去一二十年，随着城镇化进程的快速推进和城市面积的不断扩大，国家通过棚改政策的推进，拆除了大量有安全隐患的老破小区，通过货币补偿和产权置换补偿等方式解决了城镇居民住房条件改善。但是，伴随着棚改工作的推进，新建安置房在完成原棚改区居民安置之余还留有大量的存量房。由于安置房与市场化运作模式下的商品房有较大差异，如何盘活存量安置房，成为地方政府的课题之一。

为有效盘活沉淀资金，多渠道消化存量安置房，助推广大市民实现“住有所居”，宁波首次将存量安置房，面向非限购或征迁居民出售，以满足部分拆迁房安置改善的购房需求。位于江北洪塘的北城春色小区和欣欣家园小区共计226套房源，率先作为普通存量住房由被征迁人自主竞价选购。

2017年7月起，中心受市住建委委托，运用市场化运作方式，在宁波市政府、各级监管部门和社会各界的高度重视下，公开出让这批“民生改造工程项目”。

二、项目方案

中心在接到宁波市住建委委托后，积极沟通，全程参与，严格按照宁波市人民政府民生为本，满意为准的城乡改造基本原则，中心坚持阳光运作、依法办事、严格审核、强化管理的工作原则，结合项目特点，对转让方案进行了详细的规划。中心结合宁波城市规划实地考察研究了洪塘市场发展前景，欣欣家园、北城春色两个小区地处奥体板块，规划前景具有巨大发展潜力。关于中心原有出让模式的思考，一是针对“两位一体”的中介，原模式利益恒定，无推广积极性；二是针对出让方，中心发现现阶段市场规律，原有模式供大于求，不利于整体销售；三是针对拆迁户资格，由于客户群体指向性明显，现场资格认证比网络认证更适合。中心为规避纠纷及滞销风险，结合标的实际情况，最后决定采取分批上线、预热市场、挂牌竞价、现场审核相结合的出让模式。

三、项目交易

挂牌项目期间，中心首先进行了“试水引流”。即筛选出房屋状况较好的房产作为“爆款”产品率先挂牌，首次挂牌共成交14套房产。通过此次挂牌交易，中心发现由于这批房产性质均为“经济适用房”，虽然相关职能部门提前已有约定对房产进行“集约化”处理，但在实际工作中仍存在互相推诿的问题，进而影响工作进程。同时，合作中介在服务过程中，也没有做好相关的安抚工作和解释工作，从而引起客户的不满。针对这些问题，为保证已成交客户的成交进度，中心迅速牵头组织召开三方“通气”会议，对已成交房产开启“绿色通道”，全程跟进相关权证的出证工作，协助中介完成成交房产的过户工作。针对协议中出现的“一个协议，多个名字”的特例，中心经过利弊分析，根据“一张协议、一个资格”的基本方向，确定了“协议其他人须放弃资格”的原则。

经过前一次的“试水引流”，中心的引流铺垫初见成效，项目进入了“升温”阶段。中心针对第一次挂牌出现的问题进行了调整和修正，于2018年1月进行了第二次挂牌交易。此次挂牌总计出让87套房产，最终成交48套，项目交易期间，中心优化细节、改善不足，完美的解决了交易过程中的各种小问题。

2018年4月，在中心的努力下，该项目经过一段时间的酝酿，进入“火爆”阶段。中心于2018年3月进行第三次挂牌，短短1个月时间，报名人数已达400多人，远远超过推出的房产数量。由于报名人数过多，中心工作人员压力剧增，再加上报名系统因为人数过多导致瘫痪。面对如此严峻态势，中心启动应急预案，所有工作人员24小时转接电话，统一加班至凌晨5点；后勤保障部门工作人员分工配合业务部门现场审核报名人员资格，维持现场审核秩序。通过三道人工审核，中心工作人员筛选出将近二分之一非住宅拆迁人员，保证了棚户区安置群众的利益；信息部工作人员则是争分夺秒地对瘫痪系统进行抢修，最后，在长达22小时的竞价后，此次挂牌的125套房产全部顺利完成竞价，无一流拍。此次挂牌交易过程中，中心表现出来的专业性、规范性，受到了社会各方的高度关注与认可。

最后，该项目进入“扫尾”阶段，中心于2018年5月出让最后39套房产，2018年9月针对违约情况对四套房产进行了再处置。至此，欣欣家园、北城春色226套棚改房全部顺利处置完毕。

四、项目成效

此次洪塘区块拆迁安置房欣欣家园、北城春色小区是宁波市首批面向市场公开销售的存量安置房，通过中心以公开挂牌方式出让，向被征迁居民定向出售，是宁波市政府抓好安置房统筹管理的初步探索。此次项目出让盘活了宁波市存量安置房，有效提高了安置房使用率，对促进宁波市房产市场平稳健康发展有着积极作用；同时也保障了拆迁区域群众的利益，使得广大市民实现了“住有所居”的幸福生活。

拆迁安置，在反映城市发展品质提升的同时，也彰显着民生为先的建设理念。在宁波市政府的大力支持下，中心凭借公开透明的市场化运作平台、规范有效的产权交易规则、专业的产权交易项目运作经验交出了一份满意的答卷，得到了相关各方的一致好评。