西双版纳宝鼎置业有限公司90%国有股权转让项目

云南产权交易所有限公司（以下简称云交所）受云南山水房地产开发有限公司（以下简称山水地产）委托挂牌转让其所持西双版纳宝鼎置业有限公司90%国有股权。通过云交所的精心策划、广泛招商、积极推荐及规范操作，最终该项目较评估值溢价4亿元成交，增值821.47%。

一、项目简介

西双版纳宝鼎置业有限公司（以下简称宝鼎置业）系山水地产的全资子公司，成立于2012年2月23日，公司主营房地产开发经营，拟建设的西双版纳“翡翠文化广场”项目，是2010年西双版纳州政府通过招商引资引进的重大项目，也是西双版纳州旅游度假区的“三个一百”重点项目。根据云南云审资产评估有限公司云审所评报字（2018）第34号评估报告，截止到2018年9月30日宝鼎置业净资产评估值为5458.32万元，标的对应评估值为4912.49万元。

二、项目运作

（一）方案策划

1.深了解，广调研，全面掌握和分析市场

为充分了解项目特点和转让方的交易需求，云交所从项目前期开始介入，积极与转让方深入沟通交流。鉴于该项目投资金额大、社会关注度较高，云交所成立了项目工作组，针对项目的市场环境开展调研。

自2017年以来，从全国来看，国内房地产市场呈现前所未有的错综复杂局面，在行业严控下，一二线城市成交趋势减弱，各大房企纷纷转战三四线城市，三四线城市暂时显现出价量齐升的“繁荣”景象，云南房地产市场也顺势回暖。然而随着全国限购限贷的政策相继出台，三四线城市量价见顶，市场基本回归理性。

云南方面来看，随着越来越多外地投资客和旅居者进入云南购房，沉沦了四、五年的云南楼市再一次火爆。经过四、五年的压抑，云南房地产市场因为多重因素的共振作用而迅速升温，现在又进入了开盘就光、逢房就抢的紧俏时代。自2016年底以来，云南房地产市场步入新一轮上涨周期，其中涨幅最明显的是昆明、各地州的州府城市如版纳的景洪、大理的下关等，因为资源特色比较明确，人口流入数量大等原因而迅速上涨。

2.精分析，谋策略，灵活设置交易程序

通过对调研情况和市场环境的认真分析，认为西双版纳因秀丽的风光和独特的人文及气候条件受到了人们的青睐，西双版纳小勐养至磨憨高速公路从2017年9月通车以来的经济拉动效应业已显现，泛亚铁路中线的建设也取得了突破，西双版纳的投资前景光明，且西双版纳楼市调控政策目的在于打击炒房和规范市场，并非抑制项目投资。再者，从云交所近期类似项目的交易情况来看，西双版纳房地产项目的投资前景较好，热度持续上升。

根据国有产权交易规则，如挂牌期间内仅征集到一家意向方，则以评估值作为最终的交易价格。但根据调研情况和市场大环境的综合考量，我们认为该项目按成本法所得出的评估值未充分考虑项目市场未来收益，评估结果是低于市场预期的。云交所认为通过精心策划，采用适当及定位准确的招商策略，在确保国有资产保值的前提下，应尽可能的实现项目溢价成交。

国有产权的定价应当遵循市场导向原则，我们建议转让方在项目正式挂牌前，先发布项目预招商信息，开展项目基础招商工作，不对外公布评估净资产值，招商重点工作是向意向投资方询价，以询价结果结合评估值作为挂牌定价依据。

（二）招商、询价，探寻市场价格

1.广泛发布信息，有效收集反馈信息

2018年12月4日云交所发布了西双版纳宝鼎置业有限公司90%股权项目预招商公告，并随之开展招商工作。项目招商信息通过云交所网站、微信公众号、E交易平台、云南省公共资源交易中心网站、全国产权行业信息化综合服务平台等渠道进行了同步发布。与此同时，云交所还通过对投资发展方向、投资实力、投资选择进行分析，向客户资源库中具有相应潜在意向的客户进行项目推介。在招商期间共接受电话咨询20余次，接待潜在投资人10多人次，信息发布及招商工作效果显著。

在招商过程中，云交所有效收集反馈信息，了解到潜在投资人虽然对项目的接受程度和关注度较高，但对西双版纳地区房地产开发市场的走向还有疑虑，出现对项目尽调周期过长，对投资决策的预期情况准备不充分等疑问，并认为投资金额较大且在短时间内资金筹措有一定困难。

2.准确剖析问题、通过市场询价确定挂牌底价

针对收集到的反馈信息，云交所会同转让方就意向方对项目开发前景疑虑问题，召开了项目专项说明会，云交所及转让方项目招商团队在前期市场调研的基础上对意向方进行现场沟通、答疑，最大限度配合投资方做好尽调，开放项目资料库，以便投资方对项目有全面了解，提高投资人信心。同时，让各意向方对项目提出意向报价，云交所做好收集意向方意向报价工作，结合前期调研结果，给转让方确定底价提供现实依据。

（三）合理确定底价，挂牌期初显成效

1.溢价挂牌

2019年3月26日，云交所官网正式发布了西双版纳宝鼎置业有限公司90%股权项目转让公告，转让方充分听取云交所建议，结合各意向方在招商阶段提出的意向报价，最终将挂牌底价确定为29367.19万元，挂牌价为评估值的6倍。

2.精准推介，锁定重点投资方

云交所根据前期招商反馈的情况，从前期接洽的潜在投资方中选择出5位投资意向度高、信誉好、实力强的潜在投资方进行重点推介与磋商，面对面地对项目进行更进一步的详细介绍推荐，配合潜在投资人进行尽职调查与项目分析，确保投资方取得的信息对等与对称，最终，在项目挂牌期满时成功确定了3位意向受让方。

（四）高溢价率成交，项目终见成果

2019年5月6日，3名意向受让方准时登录网络竞价系统进行竞价，最终，经146次报价，项目以45267.19万元成交，相对于评估价4912.49万元，增值40354.702万元，增值率达到821.47%，这在大额股权交易项目中实属罕见，成为目前云交所通过网络竞价增值额最高的股权项目，使得云交所的价值发现功能得到了充分体现。

三、项目总结及启示

（一）把握项目特性，合理采用定价机制

高溢价是本项目的焦点问题，本项目挂牌价高出评估值近6倍，主要原因为宝鼎置业的主要资产是位于版纳旅游度假区的6宗面积为243.21亩的土地，云交所在项目正式挂牌前对项目特点进行充分了解与分析，结合转让方的交易需求，对项目的市场环境开展了调研，灵活设置交易流程，在挂牌前期引入询价程序，遵循市场定价原则，合理确定挂牌价是此次项目能高溢价成交的先决条件。

（二）把握市场动向，有效预判市场

项目是否能成功转让与市场状况息息相关，云交所通过对市场的密切关注与调研成功把握了宏观市场的变化趋势并取得了相关的市场信息和需求，而后根据类似挂牌项目的交易数据分析后对项目成交的可能性进行了预判并向转让方提出建议。在项目推介过程中与潜在投资人充分沟通，分析市场形势，帮助其树立投资的信心。

（三）根据具体情况，采用不同招商策略

项目招商前期由于市场前景不明朗，也不知道投资人对项目的态度和反应，因此通过多方式、多渠道、大面积招商，广泛征集潜在投资人，了解市场对项目的接受程度。通过对客户进行分析和分类，在招商期间甄选出来有成交可能性的潜在投资人进行了重点推介，最终成功征集到3个意向投资方，保证了项目顺利成交。

本项目的成功转让，体现了云交所在瞬息万变的市场中不断前进，力争每一个项目获得成功的能力，是云交所规范化、专业化、全方位服务的重要成果。