目前，处于行业产业链最末端的中小地产开发商正用行动在预演地产行业的将来。京、津、沪、渝四大产权交易所近期正集中挂牌转让一批房地产公司，其中有一部分是遭遇经营困局的中小地产商，也有一部分是大型地产公司计划调整战略布局所作出的“弃子”策略。由它们的挂牌转让进程和幕后故事，可以一窥中国地产行业生态的全貌。

　　上海：大房企抛售优质项目

　　 依据上海联合产权交易所的查询结果显示，8月以来的一个多月时间里，共有9家上海房地产公司在该产权交易中心挂牌转让，总额达到5.277亿元。这些转让的金额虽然不高，但不少转让方是著名的大型房地产企业。上实发展(7.35,-0.73,-9.03%,吧)、农工商房地产、静安地产集团在上海地产界均有较大的影响力。与往年不同，今年上述公司转让的大多是优质项目。

　　 以上实发展转让19%股权的上海海锦房地产有限公司为例，它开发的杨浦区M8线控江路车站的两个地铁上盖商业项目，总建筑面积均约为8万平方米、总投资分别约为8亿元，规划建设的物业类型包括购物中心、公寓式办公、酒店式公寓、休闲广场等，是杨浦的一大地标建筑。

　　 农工商房地产出让100%股权的昆山福源置业有限公司，则拥有周庄附近一幅面积80多亩的拆除完成未开发的净地。这一区域的住宅用地曾为去年上海部分地产公司所眼热。

　　 转让金额最高的南利置业有限公司虽然不是上海大型的著名房地产开发公司，但它所拥有的南利企业大楼却位于上海房价最高的核心商业区淮海中路附近，大楼内的璞邸精品酒店更是法国雅高酒店管理集团在华经营管理的第一家精品酒店。

　　 上述项目中，上实发展转让的地铁上盖商业和公寓，由于地理位置优越，人流量大，最受地产基金公司青睐；南利置业出让的精品酒店，则向来是很多著名基金管理公司，如基汇资本、花旗、大摩等青睐持有的物业类型。农工商出让的周庄附近地块，虽不在上海，但由于临近周庄等旅游景点，也是上海开发商喜欢的旅游地产类型。

　　天津：民营房企多在交易所外转让

　　 相比上海联合产权交易所9家地产商集体卖公司的“火热”，在天津产权交易所下属的北方产权交易共同市场上，来自房地产行业的转让交易只有一例，即天津市华业房地产开发公司转让天津市和平区长春道98号房产 （庆欣商厦）总共10665平方米的建筑面积。

　　 北方产权交易共同市场办公室的相关负责人透露，在市场挂牌转让的房地产企业大部分是国有地产公司，而民营房地产公司一般都通过其他途径出让房地产项目。如在中介市场，项目公司的交易便很活跃。

　　 就在9月5日，创兴置业(5.58,-0.06,-1.06%,吧)刚刚收到有关通知，公司股东厦门博纳科技有限公司、公司实际控制人陈榕生、天津中盛海天投资有限公司及陶建国四方已于2008年9月1日签署转让协议，厦门博纳、陈榕生将其各自所持有的天津协连全部股权（合计50%股权）转让给陶建国和天津中盛。

　　 此前的8月20日，首创置业发布关联交易公告，称向公司股东RecoZiyangPteLtd转让位于天津的3家项目公司的部分股权。

　　重庆：多家房产商破产遭拍卖

　　 除了挂牌出让项目以外，《每日经济新闻》记者从各地产权交易所还了解到，近期各地有多家房地产公司破产倒闭，而破产公司的资产同样通过拍卖公司在产权交易所挂牌转让或者拍卖。

　　 记者统计了重庆联合产权交易所近一个月的产权转让公告，有近10家房地产公司涉及产权转让，或者倒闭、清算等相关事宜。

　　 其中，武隆县城市建设房地产综合开发公司在9月2日被挂出公司破产财产拍卖公告。据拍卖公司介绍，该公司系国有小型房地产开发公司，此前其拍卖的资产已经经历了一次流拍。

　　 除此之外，重庆联合产权交易所的网上还挂出中国长城资产管理公司成都办事处48个债权拟处置公告，这48家公司中，建筑、房地产公司占了不少席位，其中房地产业5家公司涉及债权金额约33450万元。

　　北京：建筑公司倒闭多

　　 而北京地区的情况也不乐观。记者在北京产权交易所网站上看到，在一个月以内，该产权交易所已经完成了两笔建筑工程公司破产的拍卖。

　　 据有关工作人员称，一般只有国有的小型房地产公司才会拿来拍卖，其他民营的小型房地产公司多半会自己申请破产倒闭，根本用不着来拍卖公司拍卖。但是若资不抵债，欠银行很多贷款，公司也会遭遇强制资产拍卖。

　　 记者在北京产权交易所网站上发现，接连几个公告都是建筑工程公司破产拍卖的消息。北京市城乡建设第八建筑工程公司破产财产面向社会进行公开整体拍卖和北京华都建筑总公司破产财产拍卖，这两项交易已经完成。但是相关人员尚未透露具体交易金额。

　　暴利时代结束中小开发商难过“淘汰赛”

　　 在上述产权交易中，如此多的优质项目被集中抛售背后隐藏着什么样的故事？

　　 开发商的说辞五花八门，而在“改变经营拓展战略”、“常规做法”、“向东北扩张”等冠冕堂皇的理由背后，只有他们才知道真正的原因。

　　 每经记者以中介公司名义向南利置业的产权方——主营石材供货的南利企业集团了解情况时，负责项目公司整体出让的陈经理表示，转让项目公司主要是因为公司计划将地产业务调整至东北的沈阳等地。而一名熟知内情的中介人士却表示，该公司是因为资不抵债而不得不出让项目的。根据他的介绍，南利置业是因为长期经营不善资不抵债，才不得不抛售该项目。根据他提供的资料，璞邸精品酒店的年经营利润才1000多万元，商铺租金更在1000万元以内。而南利置业仅每年的贷款利息支出就达到1300多万元。不过，这一说法遭到了南利企业集团陈经理的否认。

　　专家称政府不应“救”开发商

　　 潘石屹曾认为，中国的房地产行业要走出困境，需要政府和银行的帮助，而最大的帮助就是为房地产行业“松绑”，在资金上面能够享受和其他行业一样的待遇。不过，易居房地产研究院政策研究所副所长杨红旭对上述观点投了反对票。“政府不应该救开发商。相比国内的纺织等制造企业，国内的地产公司处境要好得多。目前只是行业自身优胜劣汰的一个进化过程。”

　　 他认为，一些地产公司或许可能会受到损失，但那些公司去年已经获得丰厚的利润，损失只是让他们的利润减少，并不会伤其筋骨。

　　 目前，很多中小地产公司的出路将是转型，或者转向其他行业，或者和其他大公司合作开发。无论如何，行业整合将是未来的趋势。

　　中小房地产商面临生死挣扎

　　 此次记者调查的房地产开发商中，破产、倒闭、被拍卖或者转让的房地产企业都是以中小型开发商为主。在这一现象背后，房地产商存在哪些变数？上海财经大学房地产专家指出，小开发商开发的楼盘数量有限，资金更有限。而在当下房地产交易低迷的时候，回款相当慢，小开发商没有这个资金实力来等待资金的回流，只能出局。

　　 江苏省国资委一位官员称，在这轮房地产调整中，小型开发企业将大批量出局，原因在于：在房地产暴利时代，人人都能很快拿地抵押获得贷款。而现在信贷紧缩，无法获得银行贷款且自有资金不足的小型房地产企业就会接连倒闭关门。

　　 目前市场上商品房打折销售战硝烟四起，专家认为，小型房地产开发商根本没有资金去玩这个打折的游戏，因为他们的成本要高于大型地产商。这一轮被业内专家称之为“淘汰赛”的房地产商运动中，谁是最后的胜利者，我们拭目以待。

　　新闻链接：断供数字上升银行风险看“涨”

　　◆每经记者 黄惠敏

　　 继万科在上海、南京、杭州三地的多个楼盘实行降价活动后，恒大地产宣布在全国13个新开楼盘实行“保本甩卖”。两大房地产巨头声势浩大的价格血拼战，坚定了大家对楼市将进一步下跌的看法。

　　 楼市低迷，房价跌势难以止住。从前期华南、上海等地商业银行在监管部门要求下频频做压力测试，以及监管层要求严格开展建设项目贷款管理和商业性房地产信贷管理，不难看出楼市对银行的影响之大。据了解，上月有银行做压力测试的结果显示，如果房价下跌20%，个人房贷不良率将大幅上升；如果房价下跌超过40%，个人房贷不良率将上升约40%。业内人士担忧，在全国楼市整体呈现疲软态势的情况下，房地产可能面临的资金链等风险将转嫁给银行。房价下跌，成交量普降，一些个人房贷和房地产开发贷款或构成银行业的双重压力。

　　 昨日，中原地产二级市场常务副总经理玉家雄接受记者采访时表示，据他从银行得到的消息，房价下跌使客户断供的数字出现上升，目前这些曾被商业银行视为优质资产的贷款的违约风险已明显加大，而在去年高位接盘者最值得警惕。

　　 玉家雄表示，按照中原的数据，目前深圳房价相对去年高峰时已经下降35%～40%。尽管有专家认为，我国银行房贷部分所占银行贷款比例不高，即使有些贷款收不回来，也不会动摇银行的体制。但目前房价下跌比例已经超过了“30%”这个临界点，银行方面面临的风险不容小觑。

　　 相对于个人房贷，房地产商开发贷款或许更令人忧心。从目前地产大鳄纷纷降价的行为来看，一直备受关注的房地产商资金链问题似乎更加突出。

　　 安信证券分析师称，从上半年各家银行的半年报看，部分商业银行房地产贷款占总贷款的比例不降反升，工商银行(4.30,-0.21,-4.66%,吧)、兴业银行(17.06,-1.08,-5.95%,吧)在原来较高的基础上还出现了小幅上扬，而民生、南京银行(8.45,-0.31,-3.54%,吧)则出现了较大幅度的上升。因此，房地产市场对银行业造成的双重压力值得重视。